L'achat d'un appartement ou d'une maison dans un immeuble neuf est une aventure qui comporte des aspects agréables et d'autres qui le sont moins. L'une des choses qui vous rend généralement moins enthousiaste est la détermination du coût associé à l'investissement. Et lors de l'achat d'une nouvelle construction, il y a beaucoup de facteurs qui déterminent le coût de votre achat. Nous les énumérons tous les 4.
Les facteurs qui influent sur le coût total de votre investissement dans une nouvelle construction sont les suivants :
- Le terrain à bâtir
- L'emplacement
- La finition
- Frais de notaire
- TVA et droits d'enregistrement
Facteur 1 : le terrain à bâtir et l'emplacement
Toute personne qui achète ou investit dans un nouveau bâtiment commence par acheter un terrain à bâtir. En fonction de la taille et du prix de ce terrain, vous pouvez y construire un bien plus ou moins grand. En Belgique, un terrain à bâtir coûte en moyenne un peu moins de 190 000 euros. Bien entendu, ce coût dépend fortement de la taille du terrain, ainsi que de l'endroit où vous l'achetez.
À la périphérie d'une grande ville, un terrain à bâtir est généralement beaucoup plus petit, mais plus cher. Si vous achetez dans un endroit plus éloigné, vous augmentez vos chances d'obtenir un terrain plus grand, mais moins cher. Il y a aussi beaucoup de coûts associés à votre emplacement, comme les impôts du comté, par exemple.
Facteur 2 : les finitions
La finition de votre projet de construction neuve joue également un rôle important dans le coût final. Si vous choisissez une finition raffinée avec des matériaux et des accessoires coûteux, le coût final sera beaucoup plus élevé que si vous optez pour une finition moins extravagante.
Et ce n'est pas seulement l'esthétique qui contribue à un prix plus ou moins élevé ; votre choix en matière d'isolation, par exemple, et les primes disponibles pour celle-ci, peuvent également entraîner une sérieuse différence de prix. Vous trouverez de plus amples informations à ce sujet ici : https://www.premie-isolatie.be/
Facteur 3 : coût du crédit
Ceux qui peuvent acheter un bien immobilier sans passer d'abord par la banque sont rares. Ainsi, pour acheter un bien immobilier, il est préférable de contracter un prêt hypothécaire. Celui-ci nécessite le paiement de mensualités d'intérêts et un acte notarié. Les coûts du crédit liés à l'achat d'un bien immobilier ou d'une nouvelle construction sont :
- Expertise bancaire
- Droits d'inscription
- Enregistrement des hypothèques
- Frais d'acte
- Les frais de notaire*
- Frais administratifs de la banque et du notaire
- Assurance solde de la dette
*Frais de notaire
Un coût inévitable est celui du notaire. Puisqu'il prépare votre dossier et rédige l'acte, des frais vous seront facturés. Ces frais sont fixés par un arrêté royal et sont donc les mêmes pour tous les notaires belges. Avec d'autres frais, ils sont appelés "frais de notaire".
Facteur 4 : TVA et droits d'enregistrement
Qu'est-ce que la TVA ?
En général, nous payons un montant quotidien de TVA (taxe sur la valeur ajoutée) en plus de chaque produit ou service que nous achetons ou concluons. Nous payons également la TVA sur les maisons et les appartements, ainsi que sur les services offerts par un constructeur ou un entrepreneur.
Normalement, vous payez 21% de TVA sur la valeur de construction d'une nouvelle maison ou d'un nouvel appartement. Pourtant, depuis le 1er janvier 2021, vous pouvez bénéficier d'un taux de TVA réduit à 6%, plus précisément si vous achetez un ancien bâtiment qui doit être démoli, pour être reconstruit ensuite.
Notez que cette mesure est soumise à des conditions spécifiques et que sa validité est limitée à la fin de 2023.
Quels sont les frais d'inscription ?
Toute personne qui achète un terrain à bâtir, un appartement ou une maison (nouvellement construits) paie également le droit de vente en plus du prix d'achat. Nous appelons ce droit de vente le droit d'enregistrement.
Si vous achetez un bien existant, ces droits d'enregistrement ne sont que de 3%. Ceci est soumis à la condition qu'il s'agisse de votre seule et propre maison ou appartement. Pour ceux qui achètent un terrain à bâtir ou une résidence secondaire, des taux différents s'appliquent. Alors que vous payiez 10% sur ces derniers jusqu'à récemment, vous payez maintenant 12% de droits d'enregistrement.
Mais si vous optez pour une maison nouvellement construite, le calcul des droits d'enregistrement est un peu plus compliqué. En effet, le prix d'achat se compose d'une part de terrain et d'une part de construction. Ce rapport est généralement de 30/70, mais il dépend du projet et de la région dans laquelle il est construit. La valeur du terrain est par exemple beaucoup plus élevée dans les villes centrales qu'ailleurs. Sur la part foncière d'une nouvelle construction, vous payez un droit d'enregistrement de 12%.
Bien entendu, le coût final de l'achat d'une propriété nouvellement construite dépend des décisions finales que vous prenez, ainsi que des facteurs environnementaux qui s'appliquent dans la région où vous achetez. Il est très difficile de faire un calcul exact soi-même. Il est donc préférable de faire appel à un expert.
Vous envisagez d'investir dans un nouveau bâtiment et souhaitez avoir une vue d'ensemble claire des coûts qu'il implique ? Nous nous ferons un plaisir de vous aider.
